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        國家發展改革委關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知

        發布日期:2023-08-23 17:25
        來源:國家發展改革委
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        國家發展改革委關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知
        發改投資〔2023〕236號

        各省、自治區、直轄市及計劃單列市、新疆生產建設兵團發展改革委,有關中央企業:

        為貫徹落實黨中央、國務院決策部署,按照《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(國辦發〔2022〕19號)、《中國證監會、國家發展改革委關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(證監發〔2020〕40號)等要求,進一步提升基礎設施領域不動產投資信托基金(以下簡稱“基礎設施REITs”)項目申報推薦的質量和效率,促進基礎設施REITs市場平穩健康發展,現就有關工作通知如下:

        一、認真做好項目前期培育

        (一)充分認識前期培育工作的重要性。基礎設施REITs項目的前期培育,包括梳理篩選資產、制定產品方案、完善合規手續、解決難點問題等工作。切實做好項目前期培育,對于加強項目儲備、保障項目合規、提升資產質量、促進穩健運營、提高推薦效率具有重要意義。各地方發展改革委要高度重視基礎設施REITs項目前期培育工作,幫助和指導發起人(原始權益人)、基金管理人等共同做好項目培育,推動項目盡快具備申報條件,并及時向我委反映共性問題和解決建議。

        (二)確保申報材料真實客觀。發起人(原始權益人)要按照《國家發展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(發改投資〔2021〕958號)、《國家發展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)新購入項目申報推薦有關工作的通知》(發改辦投資〔2022〕617號)、本通知及項目申報格式文本的要求,認真準備項目申報材料,真實、全面、客觀反映項目情況,不得弄虛作假、避重就輕、違規包裝。要如實提供項目歷史收益數據,全面分析可能影響項目收益的各項因素,客觀預測項目未來收益水平。如發起人(原始權益人)、基金管理人等未真實、全面、客觀反映項目情況,故意瞞報漏報甚至弄虛作假的,我委將視情節輕重,采取提醒談話、暫停受理等方式予以處理,并提請有關部門依法予以懲戒。

        (三)組織做好部門協調。各地方發展改革委要與中國證監會當地派出機構、滬深證券交易所,以及本地區行業管理、自然資源、生態環境、住房城鄉建設等部門加強溝通配合,共同協調解決項目前期培育階段遇到的重點難點問題,盡可能縮短項目培育周期。要按照國辦發〔2022〕19號文件的要求,在依法合規的前提下,積極落實項目盤活條件,重點圍繞投資管理手續完善、產權證書辦理、土地使用合規、資產轉讓條件確認等,協調有關方面對項目發行基礎設施REITs予以支持。

        二、合理把握項目發行條件

        (四)支持消費基礎設施建設。貫徹黨中央、國務院關于把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署,研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目,保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。項目用地性質應符合土地管理相關規定。項目發起人(原始權益人)應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體,不得從事商品住宅開發業務。發起人(原始權益人)應利用回收資金加大便民商業、智慧商圈、數字化轉型投資力度,更好滿足居民消費需求。嚴禁規避房地產調控要求,不得為商品住宅開發項目變相融資。

        (五)合理把握項目收益與規模。根據不同類型基礎設施REITs項目的具體情況,合理把握項目收益水平。申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目,基金存續期內部收益率(IRR)原則上不低于5%;非特許經營權、經營收益權類項目,預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%??赏ㄟ^剝離低效資產、拓寬收入來源、降低運營成本、提升管理效率等多種方式,努力提高項目收益水平,達到項目發行要求。首次發行基礎設施REITs的保障性租賃住房項目,當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元。

        (六)嚴把投資管理合規性。投資管理手續是否合規,應以項目投資建設時的法律法規和國家政策作為主要判定依據。項目投資建設時無需辦理但按現行規定應當辦理的有關手續,應按當時規定把握,并說明有關情況;項目投資建設時應當辦理但現行規定已經取消或與其他手續合并的有關手續,如有缺失,應由相關負責部門說明情況或出具處理意見;按照項目投資建設時和現行規定均需辦理的有關手續,如有缺失,原則上應由相關負責部門依法補辦,確實無法補辦的應由相關負責部門出具處理意見。如項目曾進行改變功能用途的重大改擴建,應主要依據改擴建時的相關手續辦理情況判斷其投資管理合規性。

        三、切實提高申報推薦效率

        (七)規范項目申報受理流程。項目前期培育階段結束、基本符合申報條件后,發起人(原始權益人)應按發改投資〔2021〕958號文、發改辦投資〔2022〕617號文等要求,向有關省級發展改革委報送項目申報材料。省級發展改革委應及時對項目申報材料進行初步審核,對基本符合條件的項目應于5個工作日內正式受理;對明顯不符合發行條件或材料不完整、不齊備的不予受理,并于5個工作日內作出回復。

        項目受理后,我委、省級發展改革委將明確專人對接,優化工作流程,加快工作進度,共同開展項目判斷。省級發展改革委應及時將符合條件的項目申報文件和相關材料報送我委。為提高工作效率,如涉及省級其他部門的有關事項已由該部門(包括其下級部門)出具無異議函或書面支持意見,省級發展改革委向我委報送項目申報文件時不宜再重復會簽。

        (八)完善中央企業申報流程。中央企業可將項目申報材料和項目所在地省級發展改革委意見直接報送我委,也可通過省級發展改革委報送。直接報送的,我委及時對項目申報材料進行初步審核,對基本符合條件的項目于5個工作日內正式受理;對明顯不符合發行條件或材料不完整、不齊備的不予受理,并于5個工作日內作出回復。

        (九)及時開展咨詢評估。對省級發展改革委正式報送和我委直接受理的項目,我委將按照《國家發展改革委關于修訂印發〈國家發展改革委投資咨詢評估管理辦法〉的通知》(發改投資規〔2022〕632號)的規定,及時選取咨詢評估機構,辦理咨詢評估委托書,由咨詢評估機構對項目是否符合推薦條件進行綜合評估。項目評估時間一般不超過30個工作日;咨詢評估機構因特殊情況確實難以在規定時限內完成的,征得投資司書面同意后,可以適當延長完成時限。咨詢評估機構應在規定時限內提交評估報告。

        (十)加快做好項目推薦。自項目正式受理之日起3個月內,應完成省級發展改革委報送、委托咨詢評估、有關業務司局會簽、向中國證監會推薦項目的相關工作。發起人(原始權益人)、基金管理人等根據要求補充、修改項目材料的時間不計算在上述時間內。

        四、充分發揮專家和專業機構作用

        (十一)發揮專家前期輔導作用。項目前期培育階段,我委將適時組織相關行業專家對項目進行輔導,就投資管理手續合規性、項目收益穩定性等方面研提意見。項目申報材料準備過程中,我委將根據需要組織行業專家提出修改完善意見。針對個別對項目有重大影響的關鍵問題,發起人(原始權益人)可聘請權威的獨立第三方機構出具專業意見。我委將根據工作需要,必要時組織專業力量,對有關項目進行現場核查。

        (十二)確保咨詢評估客觀公正。咨詢評估機構應獨立、客觀、公正地開展咨詢評估工作,認真梳理項目問題、提出意見建議,確保評估時效和質量。咨詢評估機構和有關評估人員應嚴格遵守廉潔紀律和保密紀律,未經我委同意,不得與發起人(原始權益人)、基金管理人、資產支持證券管理人以及相關中介機構私自聯系,不得泄露咨詢評估情況。咨詢評估機構及其直屬單位、控股或參股企業,以及所有評估人員,不得與發起人(原始權益人)、基金管理人、資產支持證券管理人等單位存在利益關聯關系或直接商業競爭關系,不得參與被評估項目發行基礎設施REITs的前期準備工作。

        (十三)督促中介機構履職盡責。為基礎設施REITs項目提供服務的財務顧問、法律顧問、審計機構、評估機構、稅務咨詢顧問等中介機構,在提供服務期間應未被列入嚴重失信主體名單,未被采取失信懲戒措施,未因違法違規問題被有關監管機構禁止或限制開展基礎設施REITs相關或同類業務。律師事務所和會計師事務所近3年還應未發生重大違法違規事件。上述機構應切實發揮業務專長,依法依規履行職責,保證出具的相關材料科學、合規、真實、全面、準確。

        五、用好回收資金促進有效投資

        (十四)嚴格把握回收資金用途。基礎設施REITs凈回收資金(指扣除用于償還相關債務、繳納稅費、按規則參與戰略配售等資金后的回收資金)應主要用于在建項目、前期工作成熟的新項目(含新建項目、改擴建項目);其中,不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產項目,不超過10%的凈回收資金可用于已上市基礎設施項目的小股東退出或補充發起人(原始權益人)流動資金等。在符合國家政策及企業主營業務要求的條件下,回收資金可跨區域、跨行業使用;除國家有特殊規定外,任何地方或部門不得設置限制條件,影響企業按照市場化原則依法合規使用回收資金。

        (十五)督促回收資金盡快使用。加快基礎設施REITs凈回收資金的投資進度,盡快形成投資良性循環,更好支持實體經濟發展?;A設施REITs購入項目(含首次發行與新購入項目)完成之日起2年內,凈回收資金使用率原則上應不低于75%,3年內應全部使用完畢。凈回收資金使用進度明顯不符預期的,應審慎考慮新購入項目安排。如回收資金實際投入項目與申報時擬投入項目不一致的,應按要求向有關省級發展改革委備案并說明情況。

        (十六)建立回收資金使用直報制度。為確?;厥召Y金盡快用于項目投資、有效支持實體經濟發展,已上市基礎設施REITs項目發起人(原始權益人)應于每季度結束后5個工作日內向我委投資司直接報送回收資金使用情況,同步抄送再投資項目涉及的省級發展改革委。如回收資金使用進度不及預期,我委將及時提醒有關項目發起人(原始權益人);確有必要時,將提請有關省級發展改革委約談項目單位,了解具體情況,提出整改建議。

        六、切實加強運營管理

        (十七)充分認識運營管理的重要性。加強基礎設施REITs項目運營管理,有利于向社會更好提供公共產品,保障公共利益;有利于提升項目運營質量和收益能力,保障投資者利益;有利于實現項目公共屬性和經濟屬性的有機統一,保障基礎設施REITs市場的平穩健康發展。

        (十八)注重項目運營可持續性。運營管理機構應結合項目情況,依法合規創新運營模式,科學合理制定運營計劃,做好底層資產更新維護,保障項目運營和收益的可持續性。要積極采用新技術、新工藝、新材料,提升運營質量,降低運營成本,保障項目盈利能力。要努力創新商業模式,挖掘項目商業價值,拓寬項目收益來源,提升REITs產品的市場價值。

        (十九)加強資產運營管理指導。基金管理人每年向基金投資人公開年度運營情況時,應將有關情況抄送我委和有關省級發展改革委;如發生影響資產價值和項目收益的重大突發性事件,應在履行相關信息披露程序后及時抄送。有關省級發展改革委要對遇有較大問題的項目加強幫助指導,提出意見建議?;A設施REITs新購入項目應同已發行項目的實際運營表現掛鉤,運營表現嚴重不符預期、引發較大負面輿情或出現重大生產經營安全事故的,應暫停新購入項目安排。

        本通知自印發之日起生效。此前有關文件與本通知不一致的,以本通知為準。

        特此通知。



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        國家發展改革委關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知

        發布時間:2023-08-23 17:25 來源:國家發展改革委

        國家發展改革委關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知
        發改投資〔2023〕236號

        各省、自治區、直轄市及計劃單列市、新疆生產建設兵團發展改革委,有關中央企業:

        為貫徹落實黨中央、國務院決策部署,按照《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》(國辦發〔2022〕19號)、《中國證監會、國家發展改革委關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點相關工作的通知》(證監發〔2020〕40號)等要求,進一步提升基礎設施領域不動產投資信托基金(以下簡稱“基礎設施REITs”)項目申報推薦的質量和效率,促進基礎設施REITs市場平穩健康發展,現就有關工作通知如下:

        一、認真做好項目前期培育

        (一)充分認識前期培育工作的重要性。基礎設施REITs項目的前期培育,包括梳理篩選資產、制定產品方案、完善合規手續、解決難點問題等工作。切實做好項目前期培育,對于加強項目儲備、保障項目合規、提升資產質量、促進穩健運營、提高推薦效率具有重要意義。各地方發展改革委要高度重視基礎設施REITs項目前期培育工作,幫助和指導發起人(原始權益人)、基金管理人等共同做好項目培育,推動項目盡快具備申報條件,并及時向我委反映共性問題和解決建議。

        (二)確保申報材料真實客觀。發起人(原始權益人)要按照《國家發展改革委關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》(發改投資〔2021〕958號)、《國家發展改革委辦公廳關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)新購入項目申報推薦有關工作的通知》(發改辦投資〔2022〕617號)、本通知及項目申報格式文本的要求,認真準備項目申報材料,真實、全面、客觀反映項目情況,不得弄虛作假、避重就輕、違規包裝。要如實提供項目歷史收益數據,全面分析可能影響項目收益的各項因素,客觀預測項目未來收益水平。如發起人(原始權益人)、基金管理人等未真實、全面、客觀反映項目情況,故意瞞報漏報甚至弄虛作假的,我委將視情節輕重,采取提醒談話、暫停受理等方式予以處理,并提請有關部門依法予以懲戒。

        (三)組織做好部門協調。各地方發展改革委要與中國證監會當地派出機構、滬深證券交易所,以及本地區行業管理、自然資源、生態環境、住房城鄉建設等部門加強溝通配合,共同協調解決項目前期培育階段遇到的重點難點問題,盡可能縮短項目培育周期。要按照國辦發〔2022〕19號文件的要求,在依法合規的前提下,積極落實項目盤活條件,重點圍繞投資管理手續完善、產權證書辦理、土地使用合規、資產轉讓條件確認等,協調有關方面對項目發行基礎設施REITs予以支持。

        二、合理把握項目發行條件

        (四)支持消費基礎設施建設。貫徹黨中央、國務院關于把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署,研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目,保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。項目用地性質應符合土地管理相關規定。項目發起人(原始權益人)應為持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體,不得從事商品住宅開發業務。發起人(原始權益人)應利用回收資金加大便民商業、智慧商圈、數字化轉型投資力度,更好滿足居民消費需求。嚴禁規避房地產調控要求,不得為商品住宅開發項目變相融資。

        (五)合理把握項目收益與規模。根據不同類型基礎設施REITs項目的具體情況,合理把握項目收益水平。申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目,基金存續期內部收益率(IRR)原則上不低于5%;非特許經營權、經營收益權類項目,預計未來3年每年凈現金流分派率原則上不低于3.8%??赏ㄟ^剝離低效資產、拓寬收入來源、降低運營成本、提升管理效率等多種方式,努力提高項目收益水平,達到項目發行要求。首次發行基礎設施REITs的保障性租賃住房項目,當期目標不動產評估凈值原則上不低于8億元。

        (六)嚴把投資管理合規性。投資管理手續是否合規,應以項目投資建設時的法律法規和國家政策作為主要判定依據。項目投資建設時無需辦理但按現行規定應當辦理的有關手續,應按當時規定把握,并說明有關情況;項目投資建設時應當辦理但現行規定已經取消或與其他手續合并的有關手續,如有缺失,應由相關負責部門說明情況或出具處理意見;按照項目投資建設時和現行規定均需辦理的有關手續,如有缺失,原則上應由相關負責部門依法補辦,確實無法補辦的應由相關負責部門出具處理意見。如項目曾進行改變功能用途的重大改擴建,應主要依據改擴建時的相關手續辦理情況判斷其投資管理合規性。

        三、切實提高申報推薦效率

        (七)規范項目申報受理流程。項目前期培育階段結束、基本符合申報條件后,發起人(原始權益人)應按發改投資〔2021〕958號文、發改辦投資〔2022〕617號文等要求,向有關省級發展改革委報送項目申報材料。省級發展改革委應及時對項目申報材料進行初步審核,對基本符合條件的項目應于5個工作日內正式受理;對明顯不符合發行條件或材料不完整、不齊備的不予受理,并于5個工作日內作出回復。

        項目受理后,我委、省級發展改革委將明確專人對接,優化工作流程,加快工作進度,共同開展項目判斷。省級發展改革委應及時將符合條件的項目申報文件和相關材料報送我委。為提高工作效率,如涉及省級其他部門的有關事項已由該部門(包括其下級部門)出具無異議函或書面支持意見,省級發展改革委向我委報送項目申報文件時不宜再重復會簽。

        (八)完善中央企業申報流程。中央企業可將項目申報材料和項目所在地省級發展改革委意見直接報送我委,也可通過省級發展改革委報送。直接報送的,我委及時對項目申報材料進行初步審核,對基本符合條件的項目于5個工作日內正式受理;對明顯不符合發行條件或材料不完整、不齊備的不予受理,并于5個工作日內作出回復。

        (九)及時開展咨詢評估。對省級發展改革委正式報送和我委直接受理的項目,我委將按照《國家發展改革委關于修訂印發〈國家發展改革委投資咨詢評估管理辦法〉的通知》(發改投資規〔2022〕632號)的規定,及時選取咨詢評估機構,辦理咨詢評估委托書,由咨詢評估機構對項目是否符合推薦條件進行綜合評估。項目評估時間一般不超過30個工作日;咨詢評估機構因特殊情況確實難以在規定時限內完成的,征得投資司書面同意后,可以適當延長完成時限。咨詢評估機構應在規定時限內提交評估報告。

        (十)加快做好項目推薦。自項目正式受理之日起3個月內,應完成省級發展改革委報送、委托咨詢評估、有關業務司局會簽、向中國證監會推薦項目的相關工作。發起人(原始權益人)、基金管理人等根據要求補充、修改項目材料的時間不計算在上述時間內。

        四、充分發揮專家和專業機構作用

        (十一)發揮專家前期輔導作用。項目前期培育階段,我委將適時組織相關行業專家對項目進行輔導,就投資管理手續合規性、項目收益穩定性等方面研提意見。項目申報材料準備過程中,我委將根據需要組織行業專家提出修改完善意見。針對個別對項目有重大影響的關鍵問題,發起人(原始權益人)可聘請權威的獨立第三方機構出具專業意見。我委將根據工作需要,必要時組織專業力量,對有關項目進行現場核查。

        (十二)確保咨詢評估客觀公正。咨詢評估機構應獨立、客觀、公正地開展咨詢評估工作,認真梳理項目問題、提出意見建議,確保評估時效和質量。咨詢評估機構和有關評估人員應嚴格遵守廉潔紀律和保密紀律,未經我委同意,不得與發起人(原始權益人)、基金管理人、資產支持證券管理人以及相關中介機構私自聯系,不得泄露咨詢評估情況。咨詢評估機構及其直屬單位、控股或參股企業,以及所有評估人員,不得與發起人(原始權益人)、基金管理人、資產支持證券管理人等單位存在利益關聯關系或直接商業競爭關系,不得參與被評估項目發行基礎設施REITs的前期準備工作。

        (十三)督促中介機構履職盡責。為基礎設施REITs項目提供服務的財務顧問、法律顧問、審計機構、評估機構、稅務咨詢顧問等中介機構,在提供服務期間應未被列入嚴重失信主體名單,未被采取失信懲戒措施,未因違法違規問題被有關監管機構禁止或限制開展基礎設施REITs相關或同類業務。律師事務所和會計師事務所近3年還應未發生重大違法違規事件。上述機構應切實發揮業務專長,依法依規履行職責,保證出具的相關材料科學、合規、真實、全面、準確。

        五、用好回收資金促進有效投資

        (十四)嚴格把握回收資金用途。基礎設施REITs凈回收資金(指扣除用于償還相關債務、繳納稅費、按規則參與戰略配售等資金后的回收資金)應主要用于在建項目、前期工作成熟的新項目(含新建項目、改擴建項目);其中,不超過30%的凈回收資金可用于盤活存量資產項目,不超過10%的凈回收資金可用于已上市基礎設施項目的小股東退出或補充發起人(原始權益人)流動資金等。在符合國家政策及企業主營業務要求的條件下,回收資金可跨區域、跨行業使用;除國家有特殊規定外,任何地方或部門不得設置限制條件,影響企業按照市場化原則依法合規使用回收資金。

        (十五)督促回收資金盡快使用。加快基礎設施REITs凈回收資金的投資進度,盡快形成投資良性循環,更好支持實體經濟發展?;A設施REITs購入項目(含首次發行與新購入項目)完成之日起2年內,凈回收資金使用率原則上應不低于75%,3年內應全部使用完畢。凈回收資金使用進度明顯不符預期的,應審慎考慮新購入項目安排。如回收資金實際投入項目與申報時擬投入項目不一致的,應按要求向有關省級發展改革委備案并說明情況。

        (十六)建立回收資金使用直報制度。為確?;厥召Y金盡快用于項目投資、有效支持實體經濟發展,已上市基礎設施REITs項目發起人(原始權益人)應于每季度結束后5個工作日內向我委投資司直接報送回收資金使用情況,同步抄送再投資項目涉及的省級發展改革委。如回收資金使用進度不及預期,我委將及時提醒有關項目發起人(原始權益人);確有必要時,將提請有關省級發展改革委約談項目單位,了解具體情況,提出整改建議。

        六、切實加強運營管理

        (十七)充分認識運營管理的重要性。加強基礎設施REITs項目運營管理,有利于向社會更好提供公共產品,保障公共利益;有利于提升項目運營質量和收益能力,保障投資者利益;有利于實現項目公共屬性和經濟屬性的有機統一,保障基礎設施REITs市場的平穩健康發展。

        (十八)注重項目運營可持續性。運營管理機構應結合項目情況,依法合規創新運營模式,科學合理制定運營計劃,做好底層資產更新維護,保障項目運營和收益的可持續性。要積極采用新技術、新工藝、新材料,提升運營質量,降低運營成本,保障項目盈利能力。要努力創新商業模式,挖掘項目商業價值,拓寬項目收益來源,提升REITs產品的市場價值。

        (十九)加強資產運營管理指導。基金管理人每年向基金投資人公開年度運營情況時,應將有關情況抄送我委和有關省級發展改革委;如發生影響資產價值和項目收益的重大突發性事件,應在履行相關信息披露程序后及時抄送。有關省級發展改革委要對遇有較大問題的項目加強幫助指導,提出意見建議?;A設施REITs新購入項目應同已發行項目的實際運營表現掛鉤,運營表現嚴重不符預期、引發較大負面輿情或出現重大生產經營安全事故的,應暫停新購入項目安排。

        本通知自印發之日起生效。此前有關文件與本通知不一致的,以本通知為準。

        特此通知。



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